• +48 791-542-907
  • agnieszkamagdalenadudek@gmail.com

Category Archivewycena nieruchomości

Opróżnione miejsce hipoteczne – wada czy zaleta?

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 20 lutego 2011 roku wprowadziła nie tylko istotne zmiany, ale również pewne nowości w polskim porządku prawnym. Ustanowiono m.in. nieznane dotychczas uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Wady i zalety hipoteki

Jak powszechnie wiadomo, hipoteka stanowi jeden z najbardziej skutecznych sposobów zabezpieczenia wierzytelności (np. kredytu hipotecznego). Wynika to z faktu, że związana jest ona nie z osobą właściciela, a z konkretną nieruchomością. W przypadku więc sprzedaży nieruchomości z ujawnionym w księdze wieczystej obciążeniem hipotecznym, jej zbycie następuje wraz długiem, zabezpieczając w ten sposób interes prawny wierzyciela.

Wśród zalet instytucji hipoteki warto również wskazać to, że pierwszeństwo do zaspokojenia roszczeń mają wierzyciele wpisani do księgi wieczystej przed innymi wierzycielami, którzy dążą do zaspokojenia swoich roszczeń z majątku właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że przed wierzycielami hipotecznymi pierwszeństwo w zaspokojeniu będą miały roszczenia wynikające z Kodeksu Postępowania Cywilnego, którego otwarty katalog zawarto w art. 1025 KPC.

Dotychczas w prawie polskim obowiązywała reguła „posuwania się hipotek naprzód” (z łac. ius successionis hypothecariae). Oznaczało to, że kiedy hipoteka na nieruchomości wygasała, kolejna z hipotek, wpisana niżej, „przesuwała się” w górę; inaczej mówiąc, „awansowała” o jedno miejsce w hierarchii zyskując uprawnienie do pierwszeństwa zaspokojenia.

Jednakże na dzień dzisiejszy sytuacja ma się trochę inaczej – ustawodawca nadał uprawnienia właścicielowi nieruchomości do dysponowania miejscem po wygasłej hipotece. Aby jednak prawo to mogło funkcjonować, konieczne jest jego ujawnienie odpowiednim wpisem w księdze wieczystej.

Posiadając zatem zastrzeżenie możliwości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym doprowadzamy do sytuacji, w której kolejna hipoteka (z jeszcze niższym pierwszeństwem) może zostać wpisana na wyższe miejsce. Ponadto, przyjęte rozwiązanie pozwala właścicielowi nieruchomości na rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym poprzez ustanowienie na nim nowej hipoteki.

Nowe zasady „przesuwania się” hipotek

Odejście od zasady „posuwania się” hipotek naprzód przyczyniło się do rewolucji w obrocie hipotecznym. Dotychczasowa zasada niejako dyskredytowała właściciela nieruchomości, który doprowadzał do spłaty wierzytelności, a wierzyciele z pozostałych miejsc mogli korzystać z powstałej sytuacji bez rekompensaty dla właściciela nieruchomości.

W swojej praktyce zawodowej spotykam się z sytuacjami, w których wierzyciele nakładają na właścicieli nieruchomości wyższe opłaty w związku z ustanowieniem hipoteki na dalszych miejscach korzystając w późniejszym czasie ze zdarzenia od nich niezależnego i niebranego pod uwagę w momencie ustanawiania hipoteki, tj. wygaśnięcia hipoteki na wyższym miejscu, powodującego „przesunięcie” ich hipoteki na wyższe miejsce.

Z powyższego wynika, że najkorzystniejszym rozwiązaniem w momencie składania wniosku o wykreślenie hipoteki jest jednoczesne ujawnienie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przypadku nie ujawnienia w/w prawa, obowiązywać będzie stara, mniej korzystna dla właściciela nieruchomości, zasada „posuwania się” hipotek naprzód.

Charakter prawa

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie stanowi prawa samoistnego. Związane jest ono z prawem własności do nieruchomości, co oznacza, że nie może być ono niezależnym przedmiotem obrotu. Podlega przeniesieniu wyłącznie z wraz z prawem własności do nieruchomości i przysługuje każdoczesnemu jej właścicielowi.

Oznacza to, że w momencie sprzedaży nieruchomości, która w swojej księdze wieczystej ma zastrzeżone prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, nowy właściciel nabywa nieruchomość wraz z tym uprawnieniem i może nim samodzielnie rozporządzać.

Jaki jest zakres uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym?

  • musi się ono odbywać w granicach wygasłej hipoteki (co do wysokości, waluty i miejsca),
  • w przypadku, gdy hipoteka wygasa tylko w części uprawnienie ograniczone zostaje do wygasłej części,
  • właściciel ma możliwość umieszczenia kilku hipotek na opróżnionym miejscu hipotecznym, ale wyłącznie w granicach wygasłej hipoteki,
  • prawo to jest nieograniczone w czasie i nie ulega przedawnieniu.

Kilka wymienionych wyżej punktów może stwarzać w praktyce niemałe problemy. Powstaje pytanie, co w sytuacji, gdy przekroczone zostaną granice wygasłej hipoteki w zakresie jej wysokości lub waluty? O ile problem wysokości hipoteki znajduje w praktyce rozwiązanie, o tyle problem związany z walutą budzi zasadne kontrowersje, gdyż nie sprecyzowano jasno według jakiego kursu należałoby dokonać przeliczenia, a co więcej, na jaki dzień.

Wnioski

Reasumując, nie można zabronić właścicielowi rozporządzania miejscem hipotecznym, ani ustanawiania kolejnych hipotek. Dzięki temu, wprowadzone regulacje dają właścicielowi pole do negocjacji z wierzycielem hipotecznym, gdyż oferując mu opróżnione miejsce może on oczekiwać korzystniejszej oferty.

Przepisy o uprawnieniu do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym mają zastosowanie do hipotek ustanowionych po 20 lutym 2011 roku, dlatego dziś trudno jest odnieść się do konsekwencji prawnych wprowadzonej nowelą instytucji, a szczególnie kwestii spornych, które mogą pojawić się w przyszłości. Wynika to między innymi z faktu, że w większości kredyty hipoteczne ustanawiane są na średni okres ok. 30 lat. Zbyt krótki okres funkcjonowania wprowadzonej w 2011 r. kompetencji nie znalazło jeszcze swojej interpretacji w orzecznictwie sądowym. Szczególnie interesujące pozostają zatem pytania o konsekwencje przekroczenia granic opróżnionego miejsca hipotecznego.

Z pewną dozą pewności można za to stwierdzić, że wprowadzone na polski grunt prawa rozwiązanie pozwala zwiększyć bezpieczeństwo oraz podnieść ochronę interesu właściciela nieruchomości. Poza tym, nowa instytucja stanowi ważny bodziec, który pozytywnie wpływa na konkurencyjność rynku kredytowego.

Agnieszka M. Dudek – rzeczoznawca majątkowy, współpracuję z firmą

oraz

 

Jak cechy wpływają na wartość nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy poprzez szereg różnych analiz dokonuje oceny, które cechy mają największy wpływ na jej wartość. Do takich cech należą przede wszystkim: lokalizacja, otoczenie nieruchomości, jakość dojazdu, czy uzbrojenie działki. Ich odpowiedni dobór zależy od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Nierzadko zdarza się też, że cech, które rzutują na wartość jest więcej niż kilka wyżej wymienionych. Ich wpływ powinien być poparty odpowiednio skonstruowanymi analizami preferencji, a nie stanowić subiektywną ocenę rzeczoznawcy opartej na intuicji i doświadczeniu.
.
A co gdyby spojrzeć na nieruchomość pod kątem jej cech nie od strony preferencji potencjalnych nabywców, a jej obiektywnych, mierzalnych cech architektonicznych? Jaki miałoby to wpływ na wartość? Czy takie cechy budynku jak: geometria dachu, bryła, rozkład funkcjonalny, położenie względem stron świata mają wpływ na wartość? A jeśli nie na wartość, to czy mają wpływ na decyzje podejmowane przez Kupujących?
.
Mam nadzieję, że odpowiedzią na zadane pytania będzie poniższy artykuł, przygotowany przez Annę Nowel – Śmigaj: rzeczoznawcę majątkowego i architekta.
.
Miłej lektury!
.
Cechy a wartość
.
Decyzje o kupnie nieruchomości podejmowane są przez ich nabywców, między innymi, na podstawie oceny cech danej inwestycji. Większość Klientów już podczas pierwszego spotkania posługuje się zbiorem określonych preferencji, które stanowią wytyczną w doborze odpowiednich ofert. Z mojej obserwacji wynika, że do najczęstszych zaliczyć można: lokalizację (konkretne kierunki – północna część miasta, południowa), dostępność komunikacji miejskiej, położenie w budynku, liczba i układ pokoi.
.
W wycenie zaś zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest założenie istnienia potencjalnego nabywcy, co wiąże się z projekcją jego preferencji, tym samym odpowiedź na pytanie –
.
jakie cechy wpłynęły na cenę danej nieruchomości?
.
Wskazane w toku szacowania atrybuty, ich charakterystyki oraz miary (skale) powinny więc odzwierciedlać preferencje nabywców i determinować wartość wycenianej nieruchomości. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy przeprowadza analizę cech, poszukując tych, które miały wpływ na zróżnicowanie cen w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych.
.
Selekcji cech dla określonego rynku można dokonać m.in. w oparciu o badania ankietowe, wywiad, analizę merytoryczną treści ogłoszeń kupna-sprzedaży nieruchomości. Trudność polega jednak na zbudowaniu kwestionariusza ankiety (chodzi o treść zmiennych) czy scenariusza wywiadu, na podstawie których rzeczoznawca otrzyma pełne i rzetelne informacje.
.
Użyteczność tak rozumianych informacji byłaby z pewnością największa, gdyby środowisko posługiwało się zestawem uniwersalnych cech. Wyrażonych w tym samym języku, a zatem zrozumiałych i powszechnie znanych, co zapewniłoby porozumienie między uczestnikami rynku i rozwiązałoby szereg problemów samych rzeczoznawców na etapie formułowania decyzji. To zaś, jak myślę, miałoby pozytywny wpływ na zwiększenie zaufania społecznego wobec naszego zawodu i minimalizowało konflikty wewnętrzne.
.
Cechy architektoniczne
.
Proponuję więc odwrócenie optyki i spojrzenie nie od strony preferencji potencjalnych nabywców, lecz od strony obiektywnych cech zawartych w rzutach, układach funkcjonalnych i formie architektonicznej przedmiotu wyceny.
Architektura, w tym szczególnie nauka o projektowaniu architektonicznym i urbanistycznym, zawiera wiedzę o cechach danego obiektu i pozwala nam go lepiej zrozumieć. Projektowanie obiektów jest bowiem procesem opartym na wypracowanych przez pokolenia architektów wytycznych. Co więcej wiedza ta parametryzuje cechy, przypisując im miary korzystne i niekorzystne.
.
Oczywiście, ograniczeniem pracy projektanta są przepisy prawa budowlanego, jednak tam nie znajdziemy recepty na rozmieszczenie w planie konkretnych pomieszczeń względem stron świata, aby uzyskać układ możliwie komfortowy, za co potencjalny nabywca zapłaciłby określoną kwotę.
.
Dlatego uważam, że ważne jest, aby w kanonie wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, obok wiedzy o technologii budowy, grubości styropianu, parametrów technicznych pieca dwufunkcyjnego z komorą spalania, znalazła się przestrzeń narozumienie kształtowania formy i układów funkcjonalnych określonych obiektów.
.
Co więcej – przyjmując, że celem w procesie projektowania architektonicznego jest dążenie do kształtowania przestrzeniprzyjaznej człowiekowi – łączącej formę i funkcję, warto zaznaczyć, że spojrzenie na nieruchomość od strony procesu projektowania pozwala dostrzec jej walory lub potencjał, co ma związek z ustalaniem możliwości rozwojowych obiektu. Te, jak wiadomo, są przez nabywców niezwykle cenione.
.
Przykładowe cechy architektoniczne nieruchomości
.

Na podstawie analizy literatury związanej z zasadami projektowania (szczególnie polecam książkę Ernsta Neuferta Podręcznik projektowania architektoniczno-budowlanego) wyszczególniłam kilka następujących cech:

Cechy budynku:

  • Zasady kompozycji, geometria formy architektonicznej (bryła elementarna, kształt rzutu):
    • Korzystne: zwarta – na rzucie zbliżonym do prostokąta, w kształcie litery U lub L.
    • Niekorzystne: rozczłonkowana, z wieloma występami (m.in. wykusze, wieżyczki, balkony, ryzality, nadwieszenie); dach wielospadowy o skomplikowanym kształcie.
  • Zachowanie formy tożsamej (czystej) dla danego typu zabudowy (dot. zabudowy zwartej):
    • Korzystne: jednakowe lub niewiele różniące się warianty typów domów; (taka sama forma, bryła domu, dach, wykończenie materiałowe i kolorystyka);
    • Niekorzystne: zróżnicowane formy architektoniczne o niejednorodnym wykończeniu materiałowym i kolorystyce;
  • Rozkład funkcjonalny:
    • Korzystny: rozkład parterowy (funkcja mieszkalna na poziomie parteru; poddasze nieużytkowe); rozkład pomieszczeń na pełnych kondygnacjach (brak półpięter).
    • Średni: dom dwu lub trzy kondygnacyjny (w tym również kondygnacja piwnicy).
    • Niekorzystny: dom cztero- lub więcej kondygnacyjny (w tym również kondygnacja piwnicy).

Komentarz do cech: zdarzają się założenia o cechach zindywidualizowanych, w których dla każdego z segmentów przyjmuje się własną formę, w konsekwencji jednak całość tworzy spójne, przemyślane założenie.

  • Usytuowanie budynku – domu (ogólne)
    • Korzystne: wejście od strony wschodniej lub północnej; taras z wyjściem na ogród od strony południowej lub zachodniej.
    • Niekorzystne: wejście od strony południowej, taras z wyjściem na ogród od strony wschodniej lub północnej.

Komentarz do cechy: strona północna – mało słońca, mroźne wiatry zimowe, równomierne oświetlenie (preferowane pomieszczenia: spiżarnia, kotłownia, garaż); strona południowa – najbardziej wartościowa strona domu, w południe latem oświetlona promieniami padającymi pod dużym kątem, silnie nasłoneczniona w zimie (preferowane pomieszczenia: jadalnia, pokój zabaw dla dzieci, pokój dzienny, ogród zimowy, taras, weranda, loggia, pokój-ogród); strona zachodniastrona nawietrzna, silne nasłonecznienie po południu powodujące nagrzewanie i olśnienie (preferowane pomieszczenia: salon, biblioteka, hol, część nocna/sypialnie); wschód – silne nasłonecznienie rankiem, najsilniejsze wychłodzenie zimą (preferowane pomieszczenia: biuro i warsztat, łazienki, ew. sypialnie).

  • Możliwość kształtowania zabudowy w odniesieniu do ulicy (obsługa komunikacyjna)
    • Korzystne: przy orientacji ulicy wschód-zachód – dostęp do ulicy od strony północnej, gdzie sytuowane są pomieszczenia pomocnicze oraz wejście, zaś pomieszczenia mieszkalne i sypialnie znajdują się w części nasłonecznionej i zacisznej, odizolowanej od ulicy, z wyjściem na ogród. W przypadku sytuowania domów przy ulicy o orientacji północ – południe, najkorzystniejsza jest wschodnia strona ulicy, ponieważ ogród i pokoje mieszkalne mogą znajdować się od strony wschodu (ochrona przed wiatrem), a budynki sąsiednie nie zasłaniają promieni słonecznych.
    • Niekorzystne: przy orientacji ulicy wschód-zachód – dostęp do ulicy od strony południowej; wymaga to sytuowania domu w głębi działki, tak aby wykorzystać nasłonecznioną część na ogród od strony frontowej; tego typu działki są odpowiednie dla obiektów reprezentacyjnych. W przypadku sytuowania domów przy ulicy o orientacji północ – południe, działki od strony zachodniej wymaga kształtowania zabudowy naprzemiennie, w celu uzyskania południowego nasłonecznienia i swobody widoków z tarasów; w innych przypadkach (nienaprzemienny) należy ustawić budynek z tyłu działki.

 

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

 

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

Zakończenie
Powstaje pytanie, czy w ogóle możliwe jest wypracowanie wspólnego zestawu cech nieruchomości scharakteryzowanych w sposób jednolity i obiektywny. Z pewnością jest to zadanie trudne, a nawet sprzeczne z niejedną obowiązującą koncepcją wyceny, która nakazywałaby indywidualizowanie cech dla konkretnego rynku lokalnego. Jestem jednak zdania, że utworzenie zbioru uniwersalnych cech ograniczyłoby subiektywizm ocen (tworzenie intuicyjnych kategorii wymagających szeregu objaśnień) i skierowałoby uwagę rzeczoznawców na metodologię wyceny.
.
Ania Nowel-Śmigaj – rzeczoznawca majątkowy, pośrednik, z wykształcenia architekt ze specjalnością ochrony zabytków; na co dzień współpracuję z biurem InterAct we Wrocławiu, prowadzę również badania naukowe na Wydziale Architektury w dziedzinie konserwatorstwa z zakresu wartościowania zabytków.

.
.

Oględziny nieruchomości – po co?

Dlaczego rzeczoznawca majątkowy przeprowadza oględziny nieruchomości?

Istotnym elementem pracy rzeczoznawcy majątkowego są oględziny nieruchomości. Pozwalają one na dokładne zapoznanie się z przedmiotem wyceny, co ma istotne znaczenie dla dokonywanych później czynności.

Jak wyglądają oględziny nieruchomości? Mogą się one nieznacznie różnić, w zależności od przedmiotu i zakresu wyceny. Standardowo jednak, przebiegają one według podobnego schematu.

Jaki jest główny cel oględzin nieruchomości?

Przede wszystkim najważniejszym elementem jest sprawdzenie stanu technicznego przedmiotu wyceny. Inną wartość osiągnie przecież mieszkanie w stanie do remontu, a inną mieszkanie w bardzo dobrym stanie technicznym. Na oględzinach rzeczoznawca majątkowy będzie wykonywał zdjęcia, które stanowić będą załącznik do operatu szacunkowego, potwierdzający stan techniczny danego obiektu. Zasadniczo, wykonuje się zdjęcia wszystkich pomieszczeń w budynku (lub mieszkaniu), pomieszczeń przynależnych (jak na przykład komórka, piwnica, lub garaż), zdjęcia budynku z zewnątrz, dróg dojazdowych (celem potwierdzenia ich stanu) oraz najbliższej okolicy. Oczywiście, każdy rzeczoznawca ma swój styl pracy i niekoniecznie wykonanie dokumentacji zdjęciowej będzie się odbywało wg wyżej wymienionego schematu. Z zasady wychodzę z założenia – im więcej zdjęć tym lepiej. Zawsze można do nich wrócić i rozwiać ewentualne wątpliwości.

Jeżeli nie udostępniliśmy rzeczoznawcy majątkowemu żadnych dokumentów potwierdzających powierzchnię użytkową, z pewnością zostaną dokonane pomiary wszystkich pomieszczeń, wraz z wykonaniem rzutów poszczególnych kondygnacji. Czasami rzuty nie są konieczne (np. jeśli celem wyceny jest wykonanie wyceny dla potrzeb własnych Zamawiającego), a czasem bardzo istotne, jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny i bank wymaga, aby w operacie jako załącznik znalazły się rzuty poszczególnych kondygnacji.

Poza tym, podczas oględzin nieruchomości, rzeczoznawca dokonuje rozeznania dotyczącego najbliższego i dalszego otoczenia nieruchomości, położenia względem punktów handlowo – usługowych, dostępu do komunikacji miejskiej, oraz jakości i dostępności dróg dojazdowych, a także wielu innych elementów, które mają wpływ na określaną wartość.

Jak więc widać, oględziny nieruchomości stanowią istotny element pracy rzeczoznawcy majątkowego. Warto więc współpracować z rzeczoznawcą w tym zakresie i udostępniać mu nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny.

 

Skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy. Będziesz spać spokojnie.

W najnowszym numerze magazynu nowiny.pl, odpowiadam na jedne z najczęściej zadawanych przez klientów pytania. Serdecznie zapraszam do lektury!