• +48 791-542-907
  • agnieszkamagdalenadudek@gmail.com

Tag Archive agnieszka dudek rzeczoznawca majątkowy

Służebność przesyłu – system Servitut 1.0

System Servitut 1.0, to nowoczesny system służący do szybkiego i wygodnego określania wiarygodnych i zobiektywizowanych wartości wynagrodzeń  za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu. Servitut 1.0 pozwala w ujednolicony i transparentny sposób określać wysokości wynagrodzeń dla wszelkich nieruchomości położonych na obszarze obsługiwanym przez system. Jest to doskonałe narzędzie do definiowania wartości wynagrodzeń z tytułu służebności na potrzeby negocjacji polubownych, a także do prognozowania i optymalizacji wartości wynagrodzeń jeszcze na etapie wstępnym, przy symulacjach i projektowaniu przebiegu sieci i usytuowania urządzeń przesyłowych. Może być także z powodzeniem stosowany w rozstrzyganiu sporów sądowych.

Servitut 1.0 przewidziany jest przede wszystkim dla podmiotów obsługujących duże zasoby nieruchomości: samorządów, przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów instytucjonalnych. System ten, to komfortowe, profesjonalne i łatwe w obsłudze narzędzie wspomagające sprawną i szybką rozbudowę sieci przesyłowych w Polsce. Pozwala on również na polubowne uzgadnianie między właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorcą przesyłowym ostatecznej i obiektywnej formuły określania wartości wynagrodzeń na danym terenie. Prowadzi to w znacznym stopniu do uproszczenia i przyspieszenia uzyskiwania należności z tytułu ustanawiania i wykonywania na nieruchomościach publicznych służebności przesyłu, a także co za tym idzie, do eliminowania kosztownych i długotrwałych sporów i konfliktów temu towarzyszących.

Najważniejszą korzyścią systemu jest to, że określana wartość wynagrodzenia zależna jest wyłącznie od obiektywnych, sprawdzalnych i łatwych do zidentyfikowania parametrów nieruchomości, z jednoczesnym zastosowaniem zasady jednolitości dla wszystkich nieruchomości położonych na danym obszarze.

Założeniem systemu Servitut 1.0 jest określenie „wartości godziwej” wysokości wynagrodzenia, to znaczy taką, którą skłonne byłyby ustalić w drodze swobodnych negocjacji strony (czyli przedsiębiorstwa przesyłowe i właściciel gruntu), uwzględniając wszystkie okoliczności związane z zyskami, kosztami i stratami, jakie ponoszą obie strony. Najważniejszą korzyścią przemawiającą za tego typu rozwiązaniem jest to, aby uwzględnić słuszne interesy obu stron.

Servitut 1.0 uwzględnia zasadniczo 3 czynniki wynagrodzenia za służebność:

  1. ingerencję w sposób optymalnego wykorzystania obszaru, na którym jest ustanowiona, lub oddziałuje służebność w wymiarze spadku wartości. Spadek ten, może nastąpić lub nie, w zależności od typu gruntu na jakim jest ustanowiona służebność.
  2. koszty, które ponosi właściciel gruntu zamiast przedsiębiorcy przesyłowego. Dotyczy to podatku gruntowego i ewentualnie opłat a użytkowanie wieczyste.
  3. zysk z gospodarowania gruntem w funkcji infrastrukturalnej przypadający w 50% właścicielowi gruntu. Do kalkulacji wykorzystywana jest rentowność netto majątku ogółem (ROA) dla firm przesyłowych. Do kapitalizacji zysków używana jest stopa zwrotu z kapitału własnego ROE.

Działanie systemu przedstawiono w kilku krokach, zaprezentowanych poniżej:

KROK 1 – USTALENIE POZIOMU CEN GRUNTÓW DLA LOKALIZACJI SŁUŻEBNOŚCI

KROK 2 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI I TYPU GRUNTU, NA KTÓRYM USTANAWIANA JEST SŁUŻEBNOŚĆ

KROK 3 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI I TYPU GRUNTU UŻYTECZNOŚCI RESZTKOWEJ (DLA WŁAŚCICIELA)

KROK 4 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI POZA OBSZAREM SŁUŻEBNOŚCI, KTÓRY DOZNAJE OBNIŻENIA WARTOŚCI

KROK 5 – OKREŚLENIE TYPU PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI ORAZ KOSZTÓW PONOSZONYCH PRZEZ WŁAŚCICIELA GRUNTU

WYSOKOŚĆ WYNAGRODZENIA ZA USTANOWIENIE I WYKONYWANIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

REASUMUJĄC:

1. Czym jest system Servitut 1.0?

  • system do szybkiego i wygodnego określania wartości wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu.

2. Do kogo jest skierowany?

  • dla podmiotów obsługujących duże zasoby nieruchomości: samorządów, przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów instytucjonalnych.

3. Jak działa narzędzie?

  • określa wynagrodzenie za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu dla wybranej nieruchomości w prostych krokach.

Autorzy narzędzia RexPro 1.0 to zespół doświadczonych ekspertów i biegłych sądowych, działających w ramach spółki realexperts.pl, specjalizujących się w prowadzeniu prac badawczo – rozwojowych oraz wdrażania praktycznego zastosowania innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań systemowych, służących do określania wartości nieruchomości i wartości pokrewnych. Więcej na temat autorów jak i samego narzędzia znajdziesz na stronach http://www.wycena.com.pl oraz http://www.realexperts.pl

Wycena nieruchomości komercyjnych – system RexPro 1.0

Wycena nieruchomości komercyjnych, może nastręczać wielu problemów dla rzeczoznawcy majątkowego. Jest to związane z małą ilością transakcji nieruchomościami komercyjnymi oraz ich nietypowym charakterem. Również duże instytucje jak na przykład banki, czy jednostki samorządu terytorialnego, mają problem z uzyskaniem obiektywnych i wiarygodnych wartości nieruchomości komercyjnych.

Dlatego też powstały system do określania wartości nieruchomości komercyjnych RexPro 1.0, może stanowić rozwiązanie tego problemu.

Czym jest system RexPro 1.0? To regionalny system służący do oceny wartości nieruchomości zabudowanych, komercyjnych – niemieszkalnych. Pozwala na szybkie i wygodne określanie wiarygodnych i zobiektywizowanych wartości nieruchomości komercyjnych.

Skierowany jest głównie do banków korzystających z zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych, ale może być również z powodzeniem wykorzystywany przez jednostki samorządu terytorialnego.

Główną jego zaletą jest to, że wartość nieruchomości szacowana przy jego wykorzystaniu zależna jest wyłącznie od obiektywnych, możliwych do sprawdzenia i łatwych do zidentyfikowania parametrów nieruchomości. Dodatkowo, wartość ta jest określana według jednolitej zasady dla wszystkich nieruchomości znajdujących się na określonym obszarze. Dzięki temu, prowadzi to do uproszczenia procesu kredytowania zarówno na etapie wstępnym, jak i w trakcie trwania kredytu.

Korzyścią przemawiającą za korzystaniem z tego rozwiązania systemowego jest również to, że może być z powodzeniem obsługiwanie nie tylko przez ekspertów, ale też przez pracowników banków w tych sytuacjach, w których nie jest wymagana forma operatu szacunkowego. Pozwala to na wewnętrzną weryfikację, symulowanie i prognozowanie wartości nieruchomości planowanych do zainwestowania, lub też znajdujących się w toku inwestycji.

System RexPro 1.0 umożliwia ocenę wartości nieruchomości zabudowanych obiektami o następujących typach powierzchni:

  • biurowo – administracyjne,
  • gospodarcze,
  • gastronomiczno – hotelowe,
  • garaże/parkingi,
  • magazynowo – składowe,
  • mieszkalno – usługowe,
  • oświata i kultura,
  • produkcyjne,
  • rolnicze ogólne,
  • rolnicze specjalistyczne,
  • socjalno – bytowe,
  • sport/rekreacja,
  • służba zdrowia,
  • usługowo – handlowe,
  • warsztatowe,
  • wiaty i zadaszenia.

 

Jak działa system RexPro 1.0?

Ocena wartości nieruchomości komercyjnej wymaga wprowadzenia do systemu obiektywnych i jednoznacznych parametrów nieruchomości mających wpływ na poziom cen nieruchomości:

KROK 0 – POZIOM CEN DO WYCENY

KROK 1 – LOKALIZACJA: POWIAT, GMINA, TYP MIEJSCOWOŚCI

KROK 2 – LOKALIZACJA: GEOKODY I ODLEGŁOŚCI

KROK 3 – LOKALIZACJA – UKŁAD DROGOWY

KROK 4 – HAŁAS LOTNICZY

KROK 5 – POWIERZCHNIA I KSZTAŁT NIERUCHOMOŚCI, PARKINGI, UTWARDZENIA

KROK 6 – POWIERZCHNIE ZWIĄZANE Z ZABUDOWANIAMI

KROK 7 – INNE OGÓLNE CECHY ZABUDOWY

KROK 8 – PRAWO WYCENIANE

KROK 9 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI CAŁKOWITEJ I TYPÓW OBIEKTÓW

KROK 10 – OKREŚLENIE OKRESU WZNIESIENIA I STANÓW TECHNICZNYCH

KROK 11 – OKREŚLENIE STANDARDU I NOWOCZESNOŚCI OBIEKTÓW

KROK 12 – OKREŚLENIE MATERIAŁU KONSTRUKCJI I ARCHITEKTURY

System RexPro 1.0 zbudowany został na podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych niemieszkalnych (komercyjnych) opracowanej na podstawie bazy danych o transakcjach rynkowych dotyczących transakcji na terenie rynku regionalnego w okresie od 2006 do 2016 roku. Na potrzeby analizy transakcje nieruchomości opisywane są pod względem kilkudziesięciu różnych aspektów. Na bazie informacji o transakcjach opracowana jest mapa cenowa dla badanego rynku oraz analiza wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wartość, czyli budowany jest model wartości wykorzystywany przy opracowywaniu RexPro 1.0. Wielkości liczbowe dostępne w arkuszu obliczenia wartości rynkowej nieruchomości, wynikają z parametrów (cech) nieruchomości wprowadzanych za pośrednictwem interfejsu.

Autorzy narzędzie RexPro 1.0 to zespół doświadczonych ekspertów i biegłych sądowych, działających w ramach spółki realexperts.pl, specjalizujących się w prowadzeniu prac badawczo – rozwojowych oraz wdrażania praktycznego zastosowania innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań systemowych, służących do określania wartości nieruchomości i wartości pokrewnych. Więcej na temat autorów jak i samego narzędzia znajdziesz na stronach http://www.wycena.com.pl oraz http://www.realexperts.pl