• +48 791-542-907
  • agnieszkamagdalenadudek@gmail.com

Tag Archive agnieszka dudek

Jak szybciej sprzedać nieruchomość? Eksponowanie zalet nieruchomości.

„Sprzedaż nieruchomości nie jest łatwym przedsięwzięciem. Jedni chcą sprze­dać drogo, a inni kupić tanio. Aby doszło do transakcji cena musi odpowiadać zarówno sprzedającemu jak i kupującemu. Zanim do tego dojdzie trzeba jednak wykonać dużo pracy, choć czasem mało widocznej. Dlatego też oprócz ceny, ważne są dodatkowe czynniki mające wpływ na proces sprzedaży nieruchomości” – o tych i innych czynnikach wpływających na szybkość procesu sprzedaży opowie nam Sprzedawca Nieruchomości – Aleksandra Kosek, właścicielka firmy City Lights Nieruchomości.

Właściwa cena sprzedaży

Każdemu z nas wydaje się, że nasze mieszkanie, urządzone według własnego gustu i pomysłu jest również dla innych klientów bardzo atrakcyjne. To powoduje, że większość  sprzedających zawyża cenę nieruchomości sądząc, że daje to większe pole do popisu przy negocjacjach ostatecznej ceny sprzedaży. W praktyce, wygląda to jednak zupełnie inaczej.

Zawyżona cena mieszkania to istny koncert życzeń właścicieli. Niepotrzebnie przedłuża on okres sprzedaży. Znacznie lepszą strategią jest wystawienie właściwej ceny od początku, która zwiększy liczbę potencjalnych nabywców i znacząco skróci czas sprzedaży nieruchomości.

 

Mieszkanie pachnące wanilią i cynamonem

Fundamentalną zasadą jest, że decyzja o kupnie nieruchomości zapada podczas oglądania nieruchomości. Stąd warunkiem koniecznym, aby szybciej sprzedać nieruchomość jest właściwe wyeksponowanie zalet i przedstawienie nieruchomości w jak najlepszym świetle.

Klienci widzą to co jest, a prawie w ogóle nie wyobrażają sobie tego, co może być. Warto zadbać niewielkim kosztem, o kilka elementów poprawiających pierwsze wrażenie, które często decyduje o podjęciu decyzji o zakupie.

Należy odpowiednio przygotować swoją nieruchomość – posprzątać, uporządkować, zwolnić trochę przestrzeni, a w niektórych przypadkach nawet pomalować wybrane pomieszczenia. Niech klienci nie potykają się o rowerki w przedpokoju, niech nie patrzą na wiszące pranie w łazience, czy naczynia w zlewie. Niech na podłodze nic się nie lepi. Należy dokonać najpotrzebniejszych napraw np. nasmarowanie skrzypiących drzwi, wymiana zużytej żarówki czy przyklejenie odklejającej się tapety. Nie ma sensu wydawać pieniędzy, aby zrobić gruntowne zmiany w wystroju, bowiem nie wiemy, jakie plany w stosunku do tej nieruchomości będzie miał kupujący i nie znamy jego gustu.

Należy prezentować nieruchomość od najlepszej strony i postarać się, aby potencjalni klienci mogli się poczuć przyjemnie i wygodnie w mieszkaniu. Dobrze jest stworzyć pozytywną energię po to, aby klienci weszli i już nie chcieli odejść z mieszkania.

Powinno się odświeżyć mieszkanie i zadbać o dobry zapach. Bardzo łatwym sposobem jest postawienie w szklanym naczyniu kilka cytryn, które mają moc odświeżenia i dezynfekcji, a dodatkowo kolor żółty wywołuje radość życia i dodaje pozytywnej energii do działania. Można także wylać parę kropel waniliowego zapachu połączonego z cynamonem na rozgrzaną blachę w piekarniku, co stworzy przytulną, ciepłą i przyjemną atmosferę.

Dobrze zaplanowane oświetlenie zapewnia odpowiedni nastrój w pomieszczeniach i dobre samopoczucie lokatorów. Świetnym rozwiązaniem są punktowe oświetlenia, niż jedno wielkie. Żółte oświetlenie jest lepsze i wizualnie cieplejsze niż białe. Przy prezentacji mieszkania można zapalić zapachowe świeczki, co stworzy miły i ciepły klimat wnętrz. Należy dążyć do prezentacji mieszkania w dzień, szczególnie gdy mieszkanie jest słoneczne.

Nie ma również nic przyjemniejszego dla oka niż kwiaty, które są nieodłączonym elementem niemal każdego mieszkania. Należy zadbać o świeże kwiaty na stole, które tworzą wizualnie atrakcyjny klimat wnętrz i sprawiają, że czujemy się w mieszkaniu lepiej. Ponadto dużo zieleni w pomieszczeniach wywołuje spokój i równowagę.

Jeśli w mieszkaniu jest kominek to należy rozpalić go przed prezentacją mieszkania. Niech klienci usłyszą dźwięk trzaskającego w kominku drewna i poczują unoszący się zapach palonego drewna. Wywoła to u klientów pozytywne odczucia oraz skojarzy się z relaksem i spokojem. A przecież tu chodzi o to, aby klienci zakochali się w naszej nieruchomości.

Prezentacja nieruchomości często wywołuje stres u właścicieli, którzy nie do końca wiedzą co mówić i na co zwracać uwagę. Należy pamiętać, że celem jest sprzedaż mieszkania, a nie pogawędki o życiu prywatnym. Więc nie ma tu miejsca na rozmowy o kłopotach, rozwodzie czy przykrych wydarzeniach. Emocje trzeba zachować dla siebie, bo prawda jest taka, że klientów w ogóle to nie interesuje, a wręcz odpycha i odstrasza.

Następną ważną kwestią są zwierzęta domowników. Piskliwe szczekanie pupila będzie rozpraszać i zamiast prezentacji mieszkania, klienci będą skupieni na czymś innym, a nie na mieszkaniu. Należy poprosić, aby ktoś z rodziny z nimi wyszedł na podwórko podczas wizyty klientów.

Prezentacja nieruchomości jest centralną i decydująca częścią sprzedaży nieruchomości, szanse i ryzyko są tu równie duże. Skoro oglądanie nieruchomości jest centralnym, rozstrzygającym etapem jej sprzedaży, to musi być ono przygotowane szczególnie starannie.

Reklama, czyli dotarcie z ofertą do klientów

Z punktu widzenia skuteczności i czasu sprzedaży powiadomienie o tym fakcie jak największej ilości kupujących, jest elementem decydującym. Im więcej osób będzie wiedziało o sprzedaży nieruchomości, tym większa szansa, że trafi się ten właściwy, który zechce zapłacić oczekiwaną cenę.

Bardzo ważnym elementem jest wyeksponowanie zalet nieruchomości, bo to one głównie zachęcają do zainteresowania się nią. Ważne też jest odpowiednie adresowanie reklamy, aby osiągnąć ten najważniejszy cel, czy dotrzeć do jak największej ilości zainteresowanych. Umieszczenie jej we właściwych mediach, z odpowiednią częstotliwością, ładną oprawą i rzetelną informacją.

Zgłoszenie oferty nieruchomości specjaliście z pewnością zapewni odpowiednią reklamę. Należy podkreślić, że wszelkie działania związane z działaniami marketingowymi są wkładem własnym specjalisty, który angażuje w to swój czas, wiedzę i środki finansowe.

Stan prawny nieruchomości

Należy także pamiętać, że dla większości potencjalnych nabywców nie do końca uregulowany stan prawny nieruchomości może wzbudzić nieufność i nawet doprowadzić do rezygnacji z oferty nieruchomości. Skorzystanie z usług specjalisty zapewni przede wszystkim spokój, bezpieczeństwo transakcji i właściwy jej przebieg.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości to na tyle ważna i odpowiedzialna decyzja, związana z poważnym stresem, że warto opierać się w trakcie całego procesu sprzedaży na wiedzy i doświadczeniu specjalisty nieruchomości. Zapewni nam to z pewnością komfort i bezpieczeństwo, że cały proces zostanie doprowadzony do finału w postaci umowy sprzedaży, czy też najmu. Należy się zastanowić, czy nie lepiej skorzystać z pomocy specjalisty, który pomoże nam uniknąć wielu przykrych sytuacji związanych ze sprzedażą, czy zakupem nieruchomości. Koszty związane z wynagrodzeniem pracy pośrednika z pewnością będą o wiele niższe, niż nietrafiony zakup.

Aleksandra Kosek – 

uzależniona od nieruchomości, sportu i szczęścia.

Sprzedawca nieruchomości

Przedsiębiorca CITY LIGHTS Nieruchomości

www.citylights-nieruchomosci.pl

Zdjęcie wyróżniające – Designed by Freepik

Opróżnione miejsce hipoteczne – wada czy zaleta?

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 20 lutego 2011 roku wprowadziła nie tylko istotne zmiany, ale również pewne nowości w polskim porządku prawnym. Ustanowiono m.in. nieznane dotychczas uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Wady i zalety hipoteki

Jak powszechnie wiadomo, hipoteka stanowi jeden z najbardziej skutecznych sposobów zabezpieczenia wierzytelności (np. kredytu hipotecznego). Wynika to z faktu, że związana jest ona nie z osobą właściciela, a z konkretną nieruchomością. W przypadku więc sprzedaży nieruchomości z ujawnionym w księdze wieczystej obciążeniem hipotecznym, jej zbycie następuje wraz długiem, zabezpieczając w ten sposób interes prawny wierzyciela.

Wśród zalet instytucji hipoteki warto również wskazać to, że pierwszeństwo do zaspokojenia roszczeń mają wierzyciele wpisani do księgi wieczystej przed innymi wierzycielami, którzy dążą do zaspokojenia swoich roszczeń z majątku właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że przed wierzycielami hipotecznymi pierwszeństwo w zaspokojeniu będą miały roszczenia wynikające z Kodeksu Postępowania Cywilnego, którego otwarty katalog zawarto w art. 1025 KPC.

Dotychczas w prawie polskim obowiązywała reguła „posuwania się hipotek naprzód” (z łac. ius successionis hypothecariae). Oznaczało to, że kiedy hipoteka na nieruchomości wygasała, kolejna z hipotek, wpisana niżej, „przesuwała się” w górę; inaczej mówiąc, „awansowała” o jedno miejsce w hierarchii zyskując uprawnienie do pierwszeństwa zaspokojenia.

Jednakże na dzień dzisiejszy sytuacja ma się trochę inaczej – ustawodawca nadał uprawnienia właścicielowi nieruchomości do dysponowania miejscem po wygasłej hipotece. Aby jednak prawo to mogło funkcjonować, konieczne jest jego ujawnienie odpowiednim wpisem w księdze wieczystej.

Posiadając zatem zastrzeżenie możliwości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym doprowadzamy do sytuacji, w której kolejna hipoteka (z jeszcze niższym pierwszeństwem) może zostać wpisana na wyższe miejsce. Ponadto, przyjęte rozwiązanie pozwala właścicielowi nieruchomości na rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym poprzez ustanowienie na nim nowej hipoteki.

Nowe zasady „przesuwania się” hipotek

Odejście od zasady „posuwania się” hipotek naprzód przyczyniło się do rewolucji w obrocie hipotecznym. Dotychczasowa zasada niejako dyskredytowała właściciela nieruchomości, który doprowadzał do spłaty wierzytelności, a wierzyciele z pozostałych miejsc mogli korzystać z powstałej sytuacji bez rekompensaty dla właściciela nieruchomości.

W swojej praktyce zawodowej spotykam się z sytuacjami, w których wierzyciele nakładają na właścicieli nieruchomości wyższe opłaty w związku z ustanowieniem hipoteki na dalszych miejscach korzystając w późniejszym czasie ze zdarzenia od nich niezależnego i niebranego pod uwagę w momencie ustanawiania hipoteki, tj. wygaśnięcia hipoteki na wyższym miejscu, powodującego „przesunięcie” ich hipoteki na wyższe miejsce.

Z powyższego wynika, że najkorzystniejszym rozwiązaniem w momencie składania wniosku o wykreślenie hipoteki jest jednoczesne ujawnienie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przypadku nie ujawnienia w/w prawa, obowiązywać będzie stara, mniej korzystna dla właściciela nieruchomości, zasada „posuwania się” hipotek naprzód.

Charakter prawa

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie stanowi prawa samoistnego. Związane jest ono z prawem własności do nieruchomości, co oznacza, że nie może być ono niezależnym przedmiotem obrotu. Podlega przeniesieniu wyłącznie z wraz z prawem własności do nieruchomości i przysługuje każdoczesnemu jej właścicielowi.

Oznacza to, że w momencie sprzedaży nieruchomości, która w swojej księdze wieczystej ma zastrzeżone prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, nowy właściciel nabywa nieruchomość wraz z tym uprawnieniem i może nim samodzielnie rozporządzać.

Jaki jest zakres uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym?

  • musi się ono odbywać w granicach wygasłej hipoteki (co do wysokości, waluty i miejsca),
  • w przypadku, gdy hipoteka wygasa tylko w części uprawnienie ograniczone zostaje do wygasłej części,
  • właściciel ma możliwość umieszczenia kilku hipotek na opróżnionym miejscu hipotecznym, ale wyłącznie w granicach wygasłej hipoteki,
  • prawo to jest nieograniczone w czasie i nie ulega przedawnieniu.

Kilka wymienionych wyżej punktów może stwarzać w praktyce niemałe problemy. Powstaje pytanie, co w sytuacji, gdy przekroczone zostaną granice wygasłej hipoteki w zakresie jej wysokości lub waluty? O ile problem wysokości hipoteki znajduje w praktyce rozwiązanie, o tyle problem związany z walutą budzi zasadne kontrowersje, gdyż nie sprecyzowano jasno według jakiego kursu należałoby dokonać przeliczenia, a co więcej, na jaki dzień.

Wnioski

Reasumując, nie można zabronić właścicielowi rozporządzania miejscem hipotecznym, ani ustanawiania kolejnych hipotek. Dzięki temu, wprowadzone regulacje dają właścicielowi pole do negocjacji z wierzycielem hipotecznym, gdyż oferując mu opróżnione miejsce może on oczekiwać korzystniejszej oferty.

Przepisy o uprawnieniu do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym mają zastosowanie do hipotek ustanowionych po 20 lutym 2011 roku, dlatego dziś trudno jest odnieść się do konsekwencji prawnych wprowadzonej nowelą instytucji, a szczególnie kwestii spornych, które mogą pojawić się w przyszłości. Wynika to między innymi z faktu, że w większości kredyty hipoteczne ustanawiane są na średni okres ok. 30 lat. Zbyt krótki okres funkcjonowania wprowadzonej w 2011 r. kompetencji nie znalazło jeszcze swojej interpretacji w orzecznictwie sądowym. Szczególnie interesujące pozostają zatem pytania o konsekwencje przekroczenia granic opróżnionego miejsca hipotecznego.

Z pewną dozą pewności można za to stwierdzić, że wprowadzone na polski grunt prawa rozwiązanie pozwala zwiększyć bezpieczeństwo oraz podnieść ochronę interesu właściciela nieruchomości. Poza tym, nowa instytucja stanowi ważny bodziec, który pozytywnie wpływa na konkurencyjność rynku kredytowego.

Agnieszka M. Dudek – rzeczoznawca majątkowy, współpracuję z firmą

oraz

 

Jak cechy wpływają na wartość nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy poprzez szereg różnych analiz dokonuje oceny, które cechy mają największy wpływ na jej wartość. Do takich cech należą przede wszystkim: lokalizacja, otoczenie nieruchomości, jakość dojazdu, czy uzbrojenie działki. Ich odpowiedni dobór zależy od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Nierzadko zdarza się też, że cech, które rzutują na wartość jest więcej niż kilka wyżej wymienionych. Ich wpływ powinien być poparty odpowiednio skonstruowanymi analizami preferencji, a nie stanowić subiektywną ocenę rzeczoznawcy opartej na intuicji i doświadczeniu.
.
A co gdyby spojrzeć na nieruchomość pod kątem jej cech nie od strony preferencji potencjalnych nabywców, a jej obiektywnych, mierzalnych cech architektonicznych? Jaki miałoby to wpływ na wartość? Czy takie cechy budynku jak: geometria dachu, bryła, rozkład funkcjonalny, położenie względem stron świata mają wpływ na wartość? A jeśli nie na wartość, to czy mają wpływ na decyzje podejmowane przez Kupujących?
.
Mam nadzieję, że odpowiedzią na zadane pytania będzie poniższy artykuł, przygotowany przez Annę Nowel – Śmigaj: rzeczoznawcę majątkowego i architekta.
.
Miłej lektury!
.
Cechy a wartość
.
Decyzje o kupnie nieruchomości podejmowane są przez ich nabywców, między innymi, na podstawie oceny cech danej inwestycji. Większość Klientów już podczas pierwszego spotkania posługuje się zbiorem określonych preferencji, które stanowią wytyczną w doborze odpowiednich ofert. Z mojej obserwacji wynika, że do najczęstszych zaliczyć można: lokalizację (konkretne kierunki – północna część miasta, południowa), dostępność komunikacji miejskiej, położenie w budynku, liczba i układ pokoi.
.
W wycenie zaś zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest założenie istnienia potencjalnego nabywcy, co wiąże się z projekcją jego preferencji, tym samym odpowiedź na pytanie –
.
jakie cechy wpłynęły na cenę danej nieruchomości?
.
Wskazane w toku szacowania atrybuty, ich charakterystyki oraz miary (skale) powinny więc odzwierciedlać preferencje nabywców i determinować wartość wycenianej nieruchomości. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy przeprowadza analizę cech, poszukując tych, które miały wpływ na zróżnicowanie cen w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych.
.
Selekcji cech dla określonego rynku można dokonać m.in. w oparciu o badania ankietowe, wywiad, analizę merytoryczną treści ogłoszeń kupna-sprzedaży nieruchomości. Trudność polega jednak na zbudowaniu kwestionariusza ankiety (chodzi o treść zmiennych) czy scenariusza wywiadu, na podstawie których rzeczoznawca otrzyma pełne i rzetelne informacje.
.
Użyteczność tak rozumianych informacji byłaby z pewnością największa, gdyby środowisko posługiwało się zestawem uniwersalnych cech. Wyrażonych w tym samym języku, a zatem zrozumiałych i powszechnie znanych, co zapewniłoby porozumienie między uczestnikami rynku i rozwiązałoby szereg problemów samych rzeczoznawców na etapie formułowania decyzji. To zaś, jak myślę, miałoby pozytywny wpływ na zwiększenie zaufania społecznego wobec naszego zawodu i minimalizowało konflikty wewnętrzne.
.
Cechy architektoniczne
.
Proponuję więc odwrócenie optyki i spojrzenie nie od strony preferencji potencjalnych nabywców, lecz od strony obiektywnych cech zawartych w rzutach, układach funkcjonalnych i formie architektonicznej przedmiotu wyceny.
Architektura, w tym szczególnie nauka o projektowaniu architektonicznym i urbanistycznym, zawiera wiedzę o cechach danego obiektu i pozwala nam go lepiej zrozumieć. Projektowanie obiektów jest bowiem procesem opartym na wypracowanych przez pokolenia architektów wytycznych. Co więcej wiedza ta parametryzuje cechy, przypisując im miary korzystne i niekorzystne.
.
Oczywiście, ograniczeniem pracy projektanta są przepisy prawa budowlanego, jednak tam nie znajdziemy recepty na rozmieszczenie w planie konkretnych pomieszczeń względem stron świata, aby uzyskać układ możliwie komfortowy, za co potencjalny nabywca zapłaciłby określoną kwotę.
.
Dlatego uważam, że ważne jest, aby w kanonie wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, obok wiedzy o technologii budowy, grubości styropianu, parametrów technicznych pieca dwufunkcyjnego z komorą spalania, znalazła się przestrzeń narozumienie kształtowania formy i układów funkcjonalnych określonych obiektów.
.
Co więcej – przyjmując, że celem w procesie projektowania architektonicznego jest dążenie do kształtowania przestrzeniprzyjaznej człowiekowi – łączącej formę i funkcję, warto zaznaczyć, że spojrzenie na nieruchomość od strony procesu projektowania pozwala dostrzec jej walory lub potencjał, co ma związek z ustalaniem możliwości rozwojowych obiektu. Te, jak wiadomo, są przez nabywców niezwykle cenione.
.
Przykładowe cechy architektoniczne nieruchomości
.

Na podstawie analizy literatury związanej z zasadami projektowania (szczególnie polecam książkę Ernsta Neuferta Podręcznik projektowania architektoniczno-budowlanego) wyszczególniłam kilka następujących cech:

Cechy budynku:

  • Zasady kompozycji, geometria formy architektonicznej (bryła elementarna, kształt rzutu):
    • Korzystne: zwarta – na rzucie zbliżonym do prostokąta, w kształcie litery U lub L.
    • Niekorzystne: rozczłonkowana, z wieloma występami (m.in. wykusze, wieżyczki, balkony, ryzality, nadwieszenie); dach wielospadowy o skomplikowanym kształcie.
  • Zachowanie formy tożsamej (czystej) dla danego typu zabudowy (dot. zabudowy zwartej):
    • Korzystne: jednakowe lub niewiele różniące się warianty typów domów; (taka sama forma, bryła domu, dach, wykończenie materiałowe i kolorystyka);
    • Niekorzystne: zróżnicowane formy architektoniczne o niejednorodnym wykończeniu materiałowym i kolorystyce;
  • Rozkład funkcjonalny:
    • Korzystny: rozkład parterowy (funkcja mieszkalna na poziomie parteru; poddasze nieużytkowe); rozkład pomieszczeń na pełnych kondygnacjach (brak półpięter).
    • Średni: dom dwu lub trzy kondygnacyjny (w tym również kondygnacja piwnicy).
    • Niekorzystny: dom cztero- lub więcej kondygnacyjny (w tym również kondygnacja piwnicy).

Komentarz do cech: zdarzają się założenia o cechach zindywidualizowanych, w których dla każdego z segmentów przyjmuje się własną formę, w konsekwencji jednak całość tworzy spójne, przemyślane założenie.

  • Usytuowanie budynku – domu (ogólne)
    • Korzystne: wejście od strony wschodniej lub północnej; taras z wyjściem na ogród od strony południowej lub zachodniej.
    • Niekorzystne: wejście od strony południowej, taras z wyjściem na ogród od strony wschodniej lub północnej.

Komentarz do cechy: strona północna – mało słońca, mroźne wiatry zimowe, równomierne oświetlenie (preferowane pomieszczenia: spiżarnia, kotłownia, garaż); strona południowa – najbardziej wartościowa strona domu, w południe latem oświetlona promieniami padającymi pod dużym kątem, silnie nasłoneczniona w zimie (preferowane pomieszczenia: jadalnia, pokój zabaw dla dzieci, pokój dzienny, ogród zimowy, taras, weranda, loggia, pokój-ogród); strona zachodniastrona nawietrzna, silne nasłonecznienie po południu powodujące nagrzewanie i olśnienie (preferowane pomieszczenia: salon, biblioteka, hol, część nocna/sypialnie); wschód – silne nasłonecznienie rankiem, najsilniejsze wychłodzenie zimą (preferowane pomieszczenia: biuro i warsztat, łazienki, ew. sypialnie).

  • Możliwość kształtowania zabudowy w odniesieniu do ulicy (obsługa komunikacyjna)
    • Korzystne: przy orientacji ulicy wschód-zachód – dostęp do ulicy od strony północnej, gdzie sytuowane są pomieszczenia pomocnicze oraz wejście, zaś pomieszczenia mieszkalne i sypialnie znajdują się w części nasłonecznionej i zacisznej, odizolowanej od ulicy, z wyjściem na ogród. W przypadku sytuowania domów przy ulicy o orientacji północ – południe, najkorzystniejsza jest wschodnia strona ulicy, ponieważ ogród i pokoje mieszkalne mogą znajdować się od strony wschodu (ochrona przed wiatrem), a budynki sąsiednie nie zasłaniają promieni słonecznych.
    • Niekorzystne: przy orientacji ulicy wschód-zachód – dostęp do ulicy od strony południowej; wymaga to sytuowania domu w głębi działki, tak aby wykorzystać nasłonecznioną część na ogród od strony frontowej; tego typu działki są odpowiednie dla obiektów reprezentacyjnych. W przypadku sytuowania domów przy ulicy o orientacji północ – południe, działki od strony zachodniej wymaga kształtowania zabudowy naprzemiennie, w celu uzyskania południowego nasłonecznienia i swobody widoków z tarasów; w innych przypadkach (nienaprzemienny) należy ustawić budynek z tyłu działki.

 

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

 

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

Zakończenie
Powstaje pytanie, czy w ogóle możliwe jest wypracowanie wspólnego zestawu cech nieruchomości scharakteryzowanych w sposób jednolity i obiektywny. Z pewnością jest to zadanie trudne, a nawet sprzeczne z niejedną obowiązującą koncepcją wyceny, która nakazywałaby indywidualizowanie cech dla konkretnego rynku lokalnego. Jestem jednak zdania, że utworzenie zbioru uniwersalnych cech ograniczyłoby subiektywizm ocen (tworzenie intuicyjnych kategorii wymagających szeregu objaśnień) i skierowałoby uwagę rzeczoznawców na metodologię wyceny.
.
Ania Nowel-Śmigaj – rzeczoznawca majątkowy, pośrednik, z wykształcenia architekt ze specjalnością ochrony zabytków; na co dzień współpracuję z biurem InterAct we Wrocławiu, prowadzę również badania naukowe na Wydziale Architektury w dziedzinie konserwatorstwa z zakresu wartościowania zabytków.

.
.

Oględziny nieruchomości – po co?

Dlaczego rzeczoznawca majątkowy przeprowadza oględziny nieruchomości?

Istotnym elementem pracy rzeczoznawcy majątkowego są oględziny nieruchomości. Pozwalają one na dokładne zapoznanie się z przedmiotem wyceny, co ma istotne znaczenie dla dokonywanych później czynności.

Jak wyglądają oględziny nieruchomości? Mogą się one nieznacznie różnić, w zależności od przedmiotu i zakresu wyceny. Standardowo jednak, przebiegają one według podobnego schematu.

Jaki jest główny cel oględzin nieruchomości?

Przede wszystkim najważniejszym elementem jest sprawdzenie stanu technicznego przedmiotu wyceny. Inną wartość osiągnie przecież mieszkanie w stanie do remontu, a inną mieszkanie w bardzo dobrym stanie technicznym. Na oględzinach rzeczoznawca majątkowy będzie wykonywał zdjęcia, które stanowić będą załącznik do operatu szacunkowego, potwierdzający stan techniczny danego obiektu. Zasadniczo, wykonuje się zdjęcia wszystkich pomieszczeń w budynku (lub mieszkaniu), pomieszczeń przynależnych (jak na przykład komórka, piwnica, lub garaż), zdjęcia budynku z zewnątrz, dróg dojazdowych (celem potwierdzenia ich stanu) oraz najbliższej okolicy. Oczywiście, każdy rzeczoznawca ma swój styl pracy i niekoniecznie wykonanie dokumentacji zdjęciowej będzie się odbywało wg wyżej wymienionego schematu. Z zasady wychodzę z założenia – im więcej zdjęć tym lepiej. Zawsze można do nich wrócić i rozwiać ewentualne wątpliwości.

Jeżeli nie udostępniliśmy rzeczoznawcy majątkowemu żadnych dokumentów potwierdzających powierzchnię użytkową, z pewnością zostaną dokonane pomiary wszystkich pomieszczeń, wraz z wykonaniem rzutów poszczególnych kondygnacji. Czasami rzuty nie są konieczne (np. jeśli celem wyceny jest wykonanie wyceny dla potrzeb własnych Zamawiającego), a czasem bardzo istotne, jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny i bank wymaga, aby w operacie jako załącznik znalazły się rzuty poszczególnych kondygnacji.

Poza tym, podczas oględzin nieruchomości, rzeczoznawca dokonuje rozeznania dotyczącego najbliższego i dalszego otoczenia nieruchomości, położenia względem punktów handlowo – usługowych, dostępu do komunikacji miejskiej, oraz jakości i dostępności dróg dojazdowych, a także wielu innych elementów, które mają wpływ na określaną wartość.

Jak więc widać, oględziny nieruchomości stanowią istotny element pracy rzeczoznawcy majątkowego. Warto więc współpracować z rzeczoznawcą w tym zakresie i udostępniać mu nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny.

 

Skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy. Będziesz spać spokojnie.

W najnowszym numerze magazynu nowiny.pl, odpowiadam na jedne z najczęściej zadawanych przez klientów pytania. Serdecznie zapraszam do lektury!

Służebność przesyłu – system Servitut 1.0

System Servitut 1.0, to nowoczesny system służący do szybkiego i wygodnego określania wiarygodnych i zobiektywizowanych wartości wynagrodzeń  za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu. Servitut 1.0 pozwala w ujednolicony i transparentny sposób określać wysokości wynagrodzeń dla wszelkich nieruchomości położonych na obszarze obsługiwanym przez system. Jest to doskonałe narzędzie do definiowania wartości wynagrodzeń z tytułu służebności na potrzeby negocjacji polubownych, a także do prognozowania i optymalizacji wartości wynagrodzeń jeszcze na etapie wstępnym, przy symulacjach i projektowaniu przebiegu sieci i usytuowania urządzeń przesyłowych. Może być także z powodzeniem stosowany w rozstrzyganiu sporów sądowych.

Servitut 1.0 przewidziany jest przede wszystkim dla podmiotów obsługujących duże zasoby nieruchomości: samorządów, przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów instytucjonalnych. System ten, to komfortowe, profesjonalne i łatwe w obsłudze narzędzie wspomagające sprawną i szybką rozbudowę sieci przesyłowych w Polsce. Pozwala on również na polubowne uzgadnianie między właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorcą przesyłowym ostatecznej i obiektywnej formuły określania wartości wynagrodzeń na danym terenie. Prowadzi to w znacznym stopniu do uproszczenia i przyspieszenia uzyskiwania należności z tytułu ustanawiania i wykonywania na nieruchomościach publicznych służebności przesyłu, a także co za tym idzie, do eliminowania kosztownych i długotrwałych sporów i konfliktów temu towarzyszących.

Najważniejszą korzyścią systemu jest to, że określana wartość wynagrodzenia zależna jest wyłącznie od obiektywnych, sprawdzalnych i łatwych do zidentyfikowania parametrów nieruchomości, z jednoczesnym zastosowaniem zasady jednolitości dla wszystkich nieruchomości położonych na danym obszarze.

Założeniem systemu Servitut 1.0 jest określenie „wartości godziwej” wysokości wynagrodzenia, to znaczy taką, którą skłonne byłyby ustalić w drodze swobodnych negocjacji strony (czyli przedsiębiorstwa przesyłowe i właściciel gruntu), uwzględniając wszystkie okoliczności związane z zyskami, kosztami i stratami, jakie ponoszą obie strony. Najważniejszą korzyścią przemawiającą za tego typu rozwiązaniem jest to, aby uwzględnić słuszne interesy obu stron.

Servitut 1.0 uwzględnia zasadniczo 3 czynniki wynagrodzenia za służebność:

  1. ingerencję w sposób optymalnego wykorzystania obszaru, na którym jest ustanowiona, lub oddziałuje służebność w wymiarze spadku wartości. Spadek ten, może nastąpić lub nie, w zależności od typu gruntu na jakim jest ustanowiona służebność.
  2. koszty, które ponosi właściciel gruntu zamiast przedsiębiorcy przesyłowego. Dotyczy to podatku gruntowego i ewentualnie opłat a użytkowanie wieczyste.
  3. zysk z gospodarowania gruntem w funkcji infrastrukturalnej przypadający w 50% właścicielowi gruntu. Do kalkulacji wykorzystywana jest rentowność netto majątku ogółem (ROA) dla firm przesyłowych. Do kapitalizacji zysków używana jest stopa zwrotu z kapitału własnego ROE.

Działanie systemu przedstawiono w kilku krokach, zaprezentowanych poniżej:

KROK 1 – USTALENIE POZIOMU CEN GRUNTÓW DLA LOKALIZACJI SŁUŻEBNOŚCI

KROK 2 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI I TYPU GRUNTU, NA KTÓRYM USTANAWIANA JEST SŁUŻEBNOŚĆ

KROK 3 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI I TYPU GRUNTU UŻYTECZNOŚCI RESZTKOWEJ (DLA WŁAŚCICIELA)

KROK 4 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI POZA OBSZAREM SŁUŻEBNOŚCI, KTÓRY DOZNAJE OBNIŻENIA WARTOŚCI

KROK 5 – OKREŚLENIE TYPU PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI ORAZ KOSZTÓW PONOSZONYCH PRZEZ WŁAŚCICIELA GRUNTU

WYSOKOŚĆ WYNAGRODZENIA ZA USTANOWIENIE I WYKONYWANIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

REASUMUJĄC:

1. Czym jest system Servitut 1.0?

  • system do szybkiego i wygodnego określania wartości wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu.

2. Do kogo jest skierowany?

  • dla podmiotów obsługujących duże zasoby nieruchomości: samorządów, przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów instytucjonalnych.

3. Jak działa narzędzie?

  • określa wynagrodzenie za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu dla wybranej nieruchomości w prostych krokach.

Autorzy narzędzia RexPro 1.0 to zespół doświadczonych ekspertów i biegłych sądowych, działających w ramach spółki realexperts.pl, specjalizujących się w prowadzeniu prac badawczo – rozwojowych oraz wdrażania praktycznego zastosowania innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań systemowych, służących do określania wartości nieruchomości i wartości pokrewnych. Więcej na temat autorów jak i samego narzędzia znajdziesz na stronach http://www.wycena.com.pl oraz http://www.realexperts.pl

Wycena nieruchomości komercyjnych – system RexPro 1.0

Wycena nieruchomości komercyjnych, może nastręczać wielu problemów dla rzeczoznawcy majątkowego. Jest to związane z małą ilością transakcji nieruchomościami komercyjnymi oraz ich nietypowym charakterem. Również duże instytucje jak na przykład banki, czy jednostki samorządu terytorialnego, mają problem z uzyskaniem obiektywnych i wiarygodnych wartości nieruchomości komercyjnych.

Dlatego też powstały system do określania wartości nieruchomości komercyjnych RexPro 1.0, może stanowić rozwiązanie tego problemu.

Czym jest system RexPro 1.0? To regionalny system służący do oceny wartości nieruchomości zabudowanych, komercyjnych – niemieszkalnych. Pozwala na szybkie i wygodne określanie wiarygodnych i zobiektywizowanych wartości nieruchomości komercyjnych.

Skierowany jest głównie do banków korzystających z zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych, ale może być również z powodzeniem wykorzystywany przez jednostki samorządu terytorialnego.

Główną jego zaletą jest to, że wartość nieruchomości szacowana przy jego wykorzystaniu zależna jest wyłącznie od obiektywnych, możliwych do sprawdzenia i łatwych do zidentyfikowania parametrów nieruchomości. Dodatkowo, wartość ta jest określana według jednolitej zasady dla wszystkich nieruchomości znajdujących się na określonym obszarze. Dzięki temu, prowadzi to do uproszczenia procesu kredytowania zarówno na etapie wstępnym, jak i w trakcie trwania kredytu.

Korzyścią przemawiającą za korzystaniem z tego rozwiązania systemowego jest również to, że może być z powodzeniem obsługiwanie nie tylko przez ekspertów, ale też przez pracowników banków w tych sytuacjach, w których nie jest wymagana forma operatu szacunkowego. Pozwala to na wewnętrzną weryfikację, symulowanie i prognozowanie wartości nieruchomości planowanych do zainwestowania, lub też znajdujących się w toku inwestycji.

System RexPro 1.0 umożliwia ocenę wartości nieruchomości zabudowanych obiektami o następujących typach powierzchni:

  • biurowo – administracyjne,
  • gospodarcze,
  • gastronomiczno – hotelowe,
  • garaże/parkingi,
  • magazynowo – składowe,
  • mieszkalno – usługowe,
  • oświata i kultura,
  • produkcyjne,
  • rolnicze ogólne,
  • rolnicze specjalistyczne,
  • socjalno – bytowe,
  • sport/rekreacja,
  • służba zdrowia,
  • usługowo – handlowe,
  • warsztatowe,
  • wiaty i zadaszenia.

 

Jak działa system RexPro 1.0?

Ocena wartości nieruchomości komercyjnej wymaga wprowadzenia do systemu obiektywnych i jednoznacznych parametrów nieruchomości mających wpływ na poziom cen nieruchomości:

KROK 0 – POZIOM CEN DO WYCENY

KROK 1 – LOKALIZACJA: POWIAT, GMINA, TYP MIEJSCOWOŚCI

KROK 2 – LOKALIZACJA: GEOKODY I ODLEGŁOŚCI

KROK 3 – LOKALIZACJA – UKŁAD DROGOWY

KROK 4 – HAŁAS LOTNICZY

KROK 5 – POWIERZCHNIA I KSZTAŁT NIERUCHOMOŚCI, PARKINGI, UTWARDZENIA

KROK 6 – POWIERZCHNIE ZWIĄZANE Z ZABUDOWANIAMI

KROK 7 – INNE OGÓLNE CECHY ZABUDOWY

KROK 8 – PRAWO WYCENIANE

KROK 9 – OKREŚLENIE POWIERZCHNI CAŁKOWITEJ I TYPÓW OBIEKTÓW

KROK 10 – OKREŚLENIE OKRESU WZNIESIENIA I STANÓW TECHNICZNYCH

KROK 11 – OKREŚLENIE STANDARDU I NOWOCZESNOŚCI OBIEKTÓW

KROK 12 – OKREŚLENIE MATERIAŁU KONSTRUKCJI I ARCHITEKTURY

System RexPro 1.0 zbudowany został na podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych niemieszkalnych (komercyjnych) opracowanej na podstawie bazy danych o transakcjach rynkowych dotyczących transakcji na terenie rynku regionalnego w okresie od 2006 do 2016 roku. Na potrzeby analizy transakcje nieruchomości opisywane są pod względem kilkudziesięciu różnych aspektów. Na bazie informacji o transakcjach opracowana jest mapa cenowa dla badanego rynku oraz analiza wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wartość, czyli budowany jest model wartości wykorzystywany przy opracowywaniu RexPro 1.0. Wielkości liczbowe dostępne w arkuszu obliczenia wartości rynkowej nieruchomości, wynikają z parametrów (cech) nieruchomości wprowadzanych za pośrednictwem interfejsu.

Autorzy narzędzie RexPro 1.0 to zespół doświadczonych ekspertów i biegłych sądowych, działających w ramach spółki realexperts.pl, specjalizujących się w prowadzeniu prac badawczo – rozwojowych oraz wdrażania praktycznego zastosowania innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań systemowych, służących do określania wartości nieruchomości i wartości pokrewnych. Więcej na temat autorów jak i samego narzędzia znajdziesz na stronach http://www.wycena.com.pl oraz http://www.realexperts.pl