• +48 791-542-907
  • agnieszkamagdalenadudek@gmail.com

Tag Archive rzeczoznawca majątkowy rybnik

Opróżnione miejsce hipoteczne – wada czy zaleta?

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 20 lutego 2011 roku wprowadziła nie tylko istotne zmiany, ale również pewne nowości w polskim porządku prawnym. Ustanowiono m.in. nieznane dotychczas uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Wady i zalety hipoteki

Jak powszechnie wiadomo, hipoteka stanowi jeden z najbardziej skutecznych sposobów zabezpieczenia wierzytelności (np. kredytu hipotecznego). Wynika to z faktu, że związana jest ona nie z osobą właściciela, a z konkretną nieruchomością. W przypadku więc sprzedaży nieruchomości z ujawnionym w księdze wieczystej obciążeniem hipotecznym, jej zbycie następuje wraz długiem, zabezpieczając w ten sposób interes prawny wierzyciela.

Wśród zalet instytucji hipoteki warto również wskazać to, że pierwszeństwo do zaspokojenia roszczeń mają wierzyciele wpisani do księgi wieczystej przed innymi wierzycielami, którzy dążą do zaspokojenia swoich roszczeń z majątku właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że przed wierzycielami hipotecznymi pierwszeństwo w zaspokojeniu będą miały roszczenia wynikające z Kodeksu Postępowania Cywilnego, którego otwarty katalog zawarto w art. 1025 KPC.

Dotychczas w prawie polskim obowiązywała reguła „posuwania się hipotek naprzód” (z łac. ius successionis hypothecariae). Oznaczało to, że kiedy hipoteka na nieruchomości wygasała, kolejna z hipotek, wpisana niżej, „przesuwała się” w górę; inaczej mówiąc, „awansowała” o jedno miejsce w hierarchii zyskując uprawnienie do pierwszeństwa zaspokojenia.

Jednakże na dzień dzisiejszy sytuacja ma się trochę inaczej – ustawodawca nadał uprawnienia właścicielowi nieruchomości do dysponowania miejscem po wygasłej hipotece. Aby jednak prawo to mogło funkcjonować, konieczne jest jego ujawnienie odpowiednim wpisem w księdze wieczystej.

Posiadając zatem zastrzeżenie możliwości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym doprowadzamy do sytuacji, w której kolejna hipoteka (z jeszcze niższym pierwszeństwem) może zostać wpisana na wyższe miejsce. Ponadto, przyjęte rozwiązanie pozwala właścicielowi nieruchomości na rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym poprzez ustanowienie na nim nowej hipoteki.

Nowe zasady „przesuwania się” hipotek

Odejście od zasady „posuwania się” hipotek naprzód przyczyniło się do rewolucji w obrocie hipotecznym. Dotychczasowa zasada niejako dyskredytowała właściciela nieruchomości, który doprowadzał do spłaty wierzytelności, a wierzyciele z pozostałych miejsc mogli korzystać z powstałej sytuacji bez rekompensaty dla właściciela nieruchomości.

W swojej praktyce zawodowej spotykam się z sytuacjami, w których wierzyciele nakładają na właścicieli nieruchomości wyższe opłaty w związku z ustanowieniem hipoteki na dalszych miejscach korzystając w późniejszym czasie ze zdarzenia od nich niezależnego i niebranego pod uwagę w momencie ustanawiania hipoteki, tj. wygaśnięcia hipoteki na wyższym miejscu, powodującego „przesunięcie” ich hipoteki na wyższe miejsce.

Z powyższego wynika, że najkorzystniejszym rozwiązaniem w momencie składania wniosku o wykreślenie hipoteki jest jednoczesne ujawnienie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przypadku nie ujawnienia w/w prawa, obowiązywać będzie stara, mniej korzystna dla właściciela nieruchomości, zasada „posuwania się” hipotek naprzód.

Charakter prawa

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie stanowi prawa samoistnego. Związane jest ono z prawem własności do nieruchomości, co oznacza, że nie może być ono niezależnym przedmiotem obrotu. Podlega przeniesieniu wyłącznie z wraz z prawem własności do nieruchomości i przysługuje każdoczesnemu jej właścicielowi.

Oznacza to, że w momencie sprzedaży nieruchomości, która w swojej księdze wieczystej ma zastrzeżone prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, nowy właściciel nabywa nieruchomość wraz z tym uprawnieniem i może nim samodzielnie rozporządzać.

Jaki jest zakres uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym?

  • musi się ono odbywać w granicach wygasłej hipoteki (co do wysokości, waluty i miejsca),
  • w przypadku, gdy hipoteka wygasa tylko w części uprawnienie ograniczone zostaje do wygasłej części,
  • właściciel ma możliwość umieszczenia kilku hipotek na opróżnionym miejscu hipotecznym, ale wyłącznie w granicach wygasłej hipoteki,
  • prawo to jest nieograniczone w czasie i nie ulega przedawnieniu.

Kilka wymienionych wyżej punktów może stwarzać w praktyce niemałe problemy. Powstaje pytanie, co w sytuacji, gdy przekroczone zostaną granice wygasłej hipoteki w zakresie jej wysokości lub waluty? O ile problem wysokości hipoteki znajduje w praktyce rozwiązanie, o tyle problem związany z walutą budzi zasadne kontrowersje, gdyż nie sprecyzowano jasno według jakiego kursu należałoby dokonać przeliczenia, a co więcej, na jaki dzień.

Wnioski

Reasumując, nie można zabronić właścicielowi rozporządzania miejscem hipotecznym, ani ustanawiania kolejnych hipotek. Dzięki temu, wprowadzone regulacje dają właścicielowi pole do negocjacji z wierzycielem hipotecznym, gdyż oferując mu opróżnione miejsce może on oczekiwać korzystniejszej oferty.

Przepisy o uprawnieniu do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym mają zastosowanie do hipotek ustanowionych po 20 lutym 2011 roku, dlatego dziś trudno jest odnieść się do konsekwencji prawnych wprowadzonej nowelą instytucji, a szczególnie kwestii spornych, które mogą pojawić się w przyszłości. Wynika to między innymi z faktu, że w większości kredyty hipoteczne ustanawiane są na średni okres ok. 30 lat. Zbyt krótki okres funkcjonowania wprowadzonej w 2011 r. kompetencji nie znalazło jeszcze swojej interpretacji w orzecznictwie sądowym. Szczególnie interesujące pozostają zatem pytania o konsekwencje przekroczenia granic opróżnionego miejsca hipotecznego.

Z pewną dozą pewności można za to stwierdzić, że wprowadzone na polski grunt prawa rozwiązanie pozwala zwiększyć bezpieczeństwo oraz podnieść ochronę interesu właściciela nieruchomości. Poza tym, nowa instytucja stanowi ważny bodziec, który pozytywnie wpływa na konkurencyjność rynku kredytowego.

Agnieszka M. Dudek – rzeczoznawca majątkowy, współpracuję z firmą

oraz

 

Skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy. Będziesz spać spokojnie.

W najnowszym numerze magazynu nowiny.pl, odpowiadam na jedne z najczęściej zadawanych przez klientów pytania. Serdecznie zapraszam do lektury!