• +48 791-542-907
  • agnieszkamagdalenadudek@gmail.com

Tag Archive rzeczoznawca rybnik

Jak szybciej sprzedać nieruchomość? Eksponowanie zalet nieruchomości.

„Sprzedaż nieruchomości nie jest łatwym przedsięwzięciem. Jedni chcą sprze­dać drogo, a inni kupić tanio. Aby doszło do transakcji cena musi odpowiadać zarówno sprzedającemu jak i kupującemu. Zanim do tego dojdzie trzeba jednak wykonać dużo pracy, choć czasem mało widocznej. Dlatego też oprócz ceny, ważne są dodatkowe czynniki mające wpływ na proces sprzedaży nieruchomości” – o tych i innych czynnikach wpływających na szybkość procesu sprzedaży opowie nam Sprzedawca Nieruchomości – Aleksandra Kosek, właścicielka firmy City Lights Nieruchomości.

Właściwa cena sprzedaży

Każdemu z nas wydaje się, że nasze mieszkanie, urządzone według własnego gustu i pomysłu jest również dla innych klientów bardzo atrakcyjne. To powoduje, że większość  sprzedających zawyża cenę nieruchomości sądząc, że daje to większe pole do popisu przy negocjacjach ostatecznej ceny sprzedaży. W praktyce, wygląda to jednak zupełnie inaczej.

Zawyżona cena mieszkania to istny koncert życzeń właścicieli. Niepotrzebnie przedłuża on okres sprzedaży. Znacznie lepszą strategią jest wystawienie właściwej ceny od początku, która zwiększy liczbę potencjalnych nabywców i znacząco skróci czas sprzedaży nieruchomości.

 

Mieszkanie pachnące wanilią i cynamonem

Fundamentalną zasadą jest, że decyzja o kupnie nieruchomości zapada podczas oglądania nieruchomości. Stąd warunkiem koniecznym, aby szybciej sprzedać nieruchomość jest właściwe wyeksponowanie zalet i przedstawienie nieruchomości w jak najlepszym świetle.

Klienci widzą to co jest, a prawie w ogóle nie wyobrażają sobie tego, co może być. Warto zadbać niewielkim kosztem, o kilka elementów poprawiających pierwsze wrażenie, które często decyduje o podjęciu decyzji o zakupie.

Należy odpowiednio przygotować swoją nieruchomość – posprzątać, uporządkować, zwolnić trochę przestrzeni, a w niektórych przypadkach nawet pomalować wybrane pomieszczenia. Niech klienci nie potykają się o rowerki w przedpokoju, niech nie patrzą na wiszące pranie w łazience, czy naczynia w zlewie. Niech na podłodze nic się nie lepi. Należy dokonać najpotrzebniejszych napraw np. nasmarowanie skrzypiących drzwi, wymiana zużytej żarówki czy przyklejenie odklejającej się tapety. Nie ma sensu wydawać pieniędzy, aby zrobić gruntowne zmiany w wystroju, bowiem nie wiemy, jakie plany w stosunku do tej nieruchomości będzie miał kupujący i nie znamy jego gustu.

Należy prezentować nieruchomość od najlepszej strony i postarać się, aby potencjalni klienci mogli się poczuć przyjemnie i wygodnie w mieszkaniu. Dobrze jest stworzyć pozytywną energię po to, aby klienci weszli i już nie chcieli odejść z mieszkania.

Powinno się odświeżyć mieszkanie i zadbać o dobry zapach. Bardzo łatwym sposobem jest postawienie w szklanym naczyniu kilka cytryn, które mają moc odświeżenia i dezynfekcji, a dodatkowo kolor żółty wywołuje radość życia i dodaje pozytywnej energii do działania. Można także wylać parę kropel waniliowego zapachu połączonego z cynamonem na rozgrzaną blachę w piekarniku, co stworzy przytulną, ciepłą i przyjemną atmosferę.

Dobrze zaplanowane oświetlenie zapewnia odpowiedni nastrój w pomieszczeniach i dobre samopoczucie lokatorów. Świetnym rozwiązaniem są punktowe oświetlenia, niż jedno wielkie. Żółte oświetlenie jest lepsze i wizualnie cieplejsze niż białe. Przy prezentacji mieszkania można zapalić zapachowe świeczki, co stworzy miły i ciepły klimat wnętrz. Należy dążyć do prezentacji mieszkania w dzień, szczególnie gdy mieszkanie jest słoneczne.

Nie ma również nic przyjemniejszego dla oka niż kwiaty, które są nieodłączonym elementem niemal każdego mieszkania. Należy zadbać o świeże kwiaty na stole, które tworzą wizualnie atrakcyjny klimat wnętrz i sprawiają, że czujemy się w mieszkaniu lepiej. Ponadto dużo zieleni w pomieszczeniach wywołuje spokój i równowagę.

Jeśli w mieszkaniu jest kominek to należy rozpalić go przed prezentacją mieszkania. Niech klienci usłyszą dźwięk trzaskającego w kominku drewna i poczują unoszący się zapach palonego drewna. Wywoła to u klientów pozytywne odczucia oraz skojarzy się z relaksem i spokojem. A przecież tu chodzi o to, aby klienci zakochali się w naszej nieruchomości.

Prezentacja nieruchomości często wywołuje stres u właścicieli, którzy nie do końca wiedzą co mówić i na co zwracać uwagę. Należy pamiętać, że celem jest sprzedaż mieszkania, a nie pogawędki o życiu prywatnym. Więc nie ma tu miejsca na rozmowy o kłopotach, rozwodzie czy przykrych wydarzeniach. Emocje trzeba zachować dla siebie, bo prawda jest taka, że klientów w ogóle to nie interesuje, a wręcz odpycha i odstrasza.

Następną ważną kwestią są zwierzęta domowników. Piskliwe szczekanie pupila będzie rozpraszać i zamiast prezentacji mieszkania, klienci będą skupieni na czymś innym, a nie na mieszkaniu. Należy poprosić, aby ktoś z rodziny z nimi wyszedł na podwórko podczas wizyty klientów.

Prezentacja nieruchomości jest centralną i decydująca częścią sprzedaży nieruchomości, szanse i ryzyko są tu równie duże. Skoro oglądanie nieruchomości jest centralnym, rozstrzygającym etapem jej sprzedaży, to musi być ono przygotowane szczególnie starannie.

Reklama, czyli dotarcie z ofertą do klientów

Z punktu widzenia skuteczności i czasu sprzedaży powiadomienie o tym fakcie jak największej ilości kupujących, jest elementem decydującym. Im więcej osób będzie wiedziało o sprzedaży nieruchomości, tym większa szansa, że trafi się ten właściwy, który zechce zapłacić oczekiwaną cenę.

Bardzo ważnym elementem jest wyeksponowanie zalet nieruchomości, bo to one głównie zachęcają do zainteresowania się nią. Ważne też jest odpowiednie adresowanie reklamy, aby osiągnąć ten najważniejszy cel, czy dotrzeć do jak największej ilości zainteresowanych. Umieszczenie jej we właściwych mediach, z odpowiednią częstotliwością, ładną oprawą i rzetelną informacją.

Zgłoszenie oferty nieruchomości specjaliście z pewnością zapewni odpowiednią reklamę. Należy podkreślić, że wszelkie działania związane z działaniami marketingowymi są wkładem własnym specjalisty, który angażuje w to swój czas, wiedzę i środki finansowe.

Stan prawny nieruchomości

Należy także pamiętać, że dla większości potencjalnych nabywców nie do końca uregulowany stan prawny nieruchomości może wzbudzić nieufność i nawet doprowadzić do rezygnacji z oferty nieruchomości. Skorzystanie z usług specjalisty zapewni przede wszystkim spokój, bezpieczeństwo transakcji i właściwy jej przebieg.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości to na tyle ważna i odpowiedzialna decyzja, związana z poważnym stresem, że warto opierać się w trakcie całego procesu sprzedaży na wiedzy i doświadczeniu specjalisty nieruchomości. Zapewni nam to z pewnością komfort i bezpieczeństwo, że cały proces zostanie doprowadzony do finału w postaci umowy sprzedaży, czy też najmu. Należy się zastanowić, czy nie lepiej skorzystać z pomocy specjalisty, który pomoże nam uniknąć wielu przykrych sytuacji związanych ze sprzedażą, czy zakupem nieruchomości. Koszty związane z wynagrodzeniem pracy pośrednika z pewnością będą o wiele niższe, niż nietrafiony zakup.

Aleksandra Kosek – 

uzależniona od nieruchomości, sportu i szczęścia.

Sprzedawca nieruchomości

Przedsiębiorca CITY LIGHTS Nieruchomości

www.citylights-nieruchomosci.pl

Zdjęcie wyróżniające – Designed by Freepik

Opróżnione miejsce hipoteczne – wada czy zaleta?

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 20 lutego 2011 roku wprowadziła nie tylko istotne zmiany, ale również pewne nowości w polskim porządku prawnym. Ustanowiono m.in. nieznane dotychczas uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Wady i zalety hipoteki

Jak powszechnie wiadomo, hipoteka stanowi jeden z najbardziej skutecznych sposobów zabezpieczenia wierzytelności (np. kredytu hipotecznego). Wynika to z faktu, że związana jest ona nie z osobą właściciela, a z konkretną nieruchomością. W przypadku więc sprzedaży nieruchomości z ujawnionym w księdze wieczystej obciążeniem hipotecznym, jej zbycie następuje wraz długiem, zabezpieczając w ten sposób interes prawny wierzyciela.

Wśród zalet instytucji hipoteki warto również wskazać to, że pierwszeństwo do zaspokojenia roszczeń mają wierzyciele wpisani do księgi wieczystej przed innymi wierzycielami, którzy dążą do zaspokojenia swoich roszczeń z majątku właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że przed wierzycielami hipotecznymi pierwszeństwo w zaspokojeniu będą miały roszczenia wynikające z Kodeksu Postępowania Cywilnego, którego otwarty katalog zawarto w art. 1025 KPC.

Dotychczas w prawie polskim obowiązywała reguła „posuwania się hipotek naprzód” (z łac. ius successionis hypothecariae). Oznaczało to, że kiedy hipoteka na nieruchomości wygasała, kolejna z hipotek, wpisana niżej, „przesuwała się” w górę; inaczej mówiąc, „awansowała” o jedno miejsce w hierarchii zyskując uprawnienie do pierwszeństwa zaspokojenia.

Jednakże na dzień dzisiejszy sytuacja ma się trochę inaczej – ustawodawca nadał uprawnienia właścicielowi nieruchomości do dysponowania miejscem po wygasłej hipotece. Aby jednak prawo to mogło funkcjonować, konieczne jest jego ujawnienie odpowiednim wpisem w księdze wieczystej.

Posiadając zatem zastrzeżenie możliwości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym doprowadzamy do sytuacji, w której kolejna hipoteka (z jeszcze niższym pierwszeństwem) może zostać wpisana na wyższe miejsce. Ponadto, przyjęte rozwiązanie pozwala właścicielowi nieruchomości na rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym poprzez ustanowienie na nim nowej hipoteki.

Nowe zasady „przesuwania się” hipotek

Odejście od zasady „posuwania się” hipotek naprzód przyczyniło się do rewolucji w obrocie hipotecznym. Dotychczasowa zasada niejako dyskredytowała właściciela nieruchomości, który doprowadzał do spłaty wierzytelności, a wierzyciele z pozostałych miejsc mogli korzystać z powstałej sytuacji bez rekompensaty dla właściciela nieruchomości.

W swojej praktyce zawodowej spotykam się z sytuacjami, w których wierzyciele nakładają na właścicieli nieruchomości wyższe opłaty w związku z ustanowieniem hipoteki na dalszych miejscach korzystając w późniejszym czasie ze zdarzenia od nich niezależnego i niebranego pod uwagę w momencie ustanawiania hipoteki, tj. wygaśnięcia hipoteki na wyższym miejscu, powodującego „przesunięcie” ich hipoteki na wyższe miejsce.

Z powyższego wynika, że najkorzystniejszym rozwiązaniem w momencie składania wniosku o wykreślenie hipoteki jest jednoczesne ujawnienie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przypadku nie ujawnienia w/w prawa, obowiązywać będzie stara, mniej korzystna dla właściciela nieruchomości, zasada „posuwania się” hipotek naprzód.

Charakter prawa

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie stanowi prawa samoistnego. Związane jest ono z prawem własności do nieruchomości, co oznacza, że nie może być ono niezależnym przedmiotem obrotu. Podlega przeniesieniu wyłącznie z wraz z prawem własności do nieruchomości i przysługuje każdoczesnemu jej właścicielowi.

Oznacza to, że w momencie sprzedaży nieruchomości, która w swojej księdze wieczystej ma zastrzeżone prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, nowy właściciel nabywa nieruchomość wraz z tym uprawnieniem i może nim samodzielnie rozporządzać.

Jaki jest zakres uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym?

  • musi się ono odbywać w granicach wygasłej hipoteki (co do wysokości, waluty i miejsca),
  • w przypadku, gdy hipoteka wygasa tylko w części uprawnienie ograniczone zostaje do wygasłej części,
  • właściciel ma możliwość umieszczenia kilku hipotek na opróżnionym miejscu hipotecznym, ale wyłącznie w granicach wygasłej hipoteki,
  • prawo to jest nieograniczone w czasie i nie ulega przedawnieniu.

Kilka wymienionych wyżej punktów może stwarzać w praktyce niemałe problemy. Powstaje pytanie, co w sytuacji, gdy przekroczone zostaną granice wygasłej hipoteki w zakresie jej wysokości lub waluty? O ile problem wysokości hipoteki znajduje w praktyce rozwiązanie, o tyle problem związany z walutą budzi zasadne kontrowersje, gdyż nie sprecyzowano jasno według jakiego kursu należałoby dokonać przeliczenia, a co więcej, na jaki dzień.

Wnioski

Reasumując, nie można zabronić właścicielowi rozporządzania miejscem hipotecznym, ani ustanawiania kolejnych hipotek. Dzięki temu, wprowadzone regulacje dają właścicielowi pole do negocjacji z wierzycielem hipotecznym, gdyż oferując mu opróżnione miejsce może on oczekiwać korzystniejszej oferty.

Przepisy o uprawnieniu do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym mają zastosowanie do hipotek ustanowionych po 20 lutym 2011 roku, dlatego dziś trudno jest odnieść się do konsekwencji prawnych wprowadzonej nowelą instytucji, a szczególnie kwestii spornych, które mogą pojawić się w przyszłości. Wynika to między innymi z faktu, że w większości kredyty hipoteczne ustanawiane są na średni okres ok. 30 lat. Zbyt krótki okres funkcjonowania wprowadzonej w 2011 r. kompetencji nie znalazło jeszcze swojej interpretacji w orzecznictwie sądowym. Szczególnie interesujące pozostają zatem pytania o konsekwencje przekroczenia granic opróżnionego miejsca hipotecznego.

Z pewną dozą pewności można za to stwierdzić, że wprowadzone na polski grunt prawa rozwiązanie pozwala zwiększyć bezpieczeństwo oraz podnieść ochronę interesu właściciela nieruchomości. Poza tym, nowa instytucja stanowi ważny bodziec, który pozytywnie wpływa na konkurencyjność rynku kredytowego.

Agnieszka M. Dudek – rzeczoznawca majątkowy, współpracuję z firmą

oraz